Bauen mit einem Bauträger ist – entgegen vollmundiger Werbeaussagen– nicht kostengünstiger als die sogenannte „freie Vergabe”. Das ergibt sich aus der Tatsache, dass der GU (Generalunternehmer) gezwungen ist auf das Angebot des Handwerkers folgende Zuschläge aufzurechnen:

• Seinen Aufwand für die Einholung und Prüfung der Angebote.
• Seinen Aufwand für die Überwachung des Handwerkers am Bau und für die Abrechnung.
• Sein Risiko für den Haftungsausfall der ausführenden Firma (zum Beispiel durch Insolvenz innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren).
• Einen Zuschlag für seinen Gewinn.

Es ergibt sich also die gleiche Situation wie bei der Einschaltung eines Zwischenhändlers. Das selbe zu kaufende Produkt wird teurer als bei der direkten Abnahme vom Hersteller. Das Argument, ein GU bekommt aufgrund seiner höheren Stückzahlen andere Handwerkerpreise ist nur teilweise korrekt und ändert nichts daran, dass ein direktes Angebot eines Handwerkers preiswerter für die Bauherrschaft ist, als die gleiche Leistung durch einen GU. Das geht auch aus einer Broschüre der „Staatlichen Vermögens- und Hochbauverwaltung Baden-Württemberg“ zum Bau des Finanzamts in Ludwigsburg hervor. Das Land entschied sich für die konventionelle Vergabe nach Einzelgewerken, mit dem Ergebnis eines deutlichen Kostenvorteils gegenübereiner Generalunternehmerbeauftragung.
Leider hält sich trotz alledem das Vorurteil, dass Architekten teuer bauen würden. Das Gegenteil ist aber der Fall. Bauen ohne Bauträgergewinne spart bares Geld - nach meiner Erfahrung ca. 10%.

Bauherren, die mit Architekten als Treuhänder arbeiten, erhalten einen genauen Überblick über die Verteilung der Kosten. Wo fließt das Geld hin, und wo liegen Einsparpotentiale. Eine transparente Arbeit, speziell im Breich der Ausschreibung und der Vergabe die ein GU nicht leisten kann und - verständlicher Weise - nicht leisten will. Spätestens hier sehen fast alle ein, dass das Architektenhonorar nicht höher sein kann als die Gewinnmarge des Bauträgers.

Als Architekten schreiben wir für die Ausführung diejenigen Firmen an, die wir aus unserer Erfahrung heraus empfehlen. Aber Sie können auch eigene Vorschläge einbringen. Zusammen erfolgt die Auswahl der für die Aufgabe am besten geeigneten Handwerker. Bei einem GU ist ein derart tiefgreifender Einfluss der Bauherr- schaft nicht immer üblich. Dabei ist den allermeisten Handwerkern ein Vertrag direkt mit dem Bauherrn viel lieber, als sich an einen GU zu verpflichten. Schließlich sind Sie es, die den Handwerker bezahlen, und da ist ein Umweg des Geldflusses über den Bauträger eher hinderlich.

Wenn Sie Ihr Gebäude „schlüsselfertig“ beziehen möchten, sparen Sie Aufwand oder Arbeit – vordergründig nur dann, wenn:

• Sie nicht hinterfragen, ob der Preis für die erbrachte Leistung gerechtfertigt war,
• es Ihnen gleichgültig ist, ob Sie für das gleiche Geld nicht vielleicht hätten Besseres bekommen können,
• Sie nicht wissen möchten, ob die Bauprodukte Ihre Ansprüche an Wertigkeit erfüllen,
• Sie all diese Entscheidungen – und noch viel wichtiger die Überwachung der getroffenen Entscheidungen – vertrauensvoll einer Person oder Firma überantworten, die alles andere als unabhängig ist.

Ein freier Architekt bietet Ihnen dagegen an, als Ihr Sachverwalter so viel Arbeit und Verantwortung zu über- nehmen, wie Sie dies individuell wünschen und mit ihm vereinbaren. Im übrigen ist jeder Architekt in Bran- denburg nach §48(1) BbgBO dazu verpflichtet auch die Bauausführung zu überwachen.

Das Leistungsprogramm des Bauträgers sind Grundlage für das Gelingen eines Projekts. Hier müssen Sie ganz
genau hinschauen. Baubeschreibungen wie zum Beispiel:

• Innentüren Furnier beschichtet“ oder
• Kunststofffenster weiß, Glas u=1,1“

sind keine Leistungsbeschreibungen, sondern allenfalls funktionale Beschreibungen oder Beschreibungen eines Zustands, nicht aber einer Qualität. Da ein Bauträger als Unternehmer eine Gewinnmaximierung anstreben wird, ist er versucht, Produkte einzubauen, die dieser Beschreibung zwar gerecht werden, für ihn aber möglichst kostengünstig zu beschaffen sind. Auf einer bauträgertypischen „Leistungsbeschreibung“ ist deshalb kein Vergleichsangebot eines anderen Bieters möglich. Es gewinnt hier derjenige den Wettbewerb, der die billigste Tür und das billigste Fenster einbaut. In einem Urteil des Landesberufungsgerichts Baden-Würtemberg, immerhin schon aus dem Jahr 1988, heißt es zu dieser Problematik wie folgt: „Derjenige, der ein Bauwerk auf eigene Rechnung errichtet und schlüsselfertig anbietet, wird alles daran- setzen, eine gute Leistung zu erbringen. Es soll keinem Baugewerbetreibenden unterstellt werden, dass er nicht sein bestes geben will. Er verdient aber im Gegensatz zum freien Architekten daran, wenn er das Bau- werk billig herstellt, Mängel vertuscht usw. Vor allem in Kriesensituationen besteht die Gefahr, dass er durch Einsparungen seinen Gewinn zu vermehren und seinen Verlust zu vermindern versucht. Deshalb kann ihm keine Sachwalterstellung zukommen. Vielmehr ist er ein echter Vertragspartner, der nach Gewinn strebt, dem ge- genüber deshalb kritische Wachsamkeit angebracht ist. Gerade um Ihn zu überwachen, bedarf es des freien Architekten.”
Der freie Architekt ist dazu verpflichtet, „Sachwalter“ des Bauherrn zu sein. Er übt seinen Beruf nach den Grundsätzen der freien Berufe aus und muss seine Unabhängigkeit in der Berufsausübung wahren. Im Rahmen seiner Sachwalterstellung muss der freie Architekt Sie als Bauherrn

• unabhängig bei der Entwicklung des Gebäudes beraten,
• Ihnen die für den Bau wirtschaftlich und fachlich geeignetsten Baufirmen empfehlen,
• auf die geeignetsten (und neuen) Bauprodukte hinweisen,
• eine tadellose Bauausführung überwachen und sicherstellen,
• die Interessen von Ihnen als Bauherr gegenüber den Handwerkern vertreten.

All dies kann der Architekt nur gewährleisten, wenn er Sachwalter, also frei und unabhängig, ist. Einen GU wird man nicht ernsthaft als „Sachwalter“ oder „Treuhänder“ des Auftraggebers bezeichnen dürfen.

Bauträger werben im Verkaufsgespräch oft damit, dass bei ihnen keine oder nur geringe Planungs- und damit Architektenkosten anfallen. Unabhängig davon, ob Sie einen freien Architekten oder einen Bauträger einschal- ten, entsteht immer ein Planungsaufwand. Die Grundleistungen des § 15 HOAI muss jeder erbringen. Wenn Sie mit einem Architekten bauen, werden Ihnen diese Kosten der Planung transparent und nachvoll- ziehbar aufgelistet. Im Falle des Bauträgers hingegen werden diese oftmals in einem Gesamtpaket angeboten bzw. den Baukosten zugeschlagen. Und eigentlich erlaubt der Gesetzgeber keinen Preiswettbewerb, sobald Architektenleistungen zu erbringen sind. Dieser Grundsatz sollte unabhängig davon, ob die Planungsleistungen von einem freien Architekten oder von einem GU erbracht werden, gelten.

Bauen Sie mit uns als freien Architekten, erfüllen wir die Aufgabe der Bauüberwachung im Rahmen der Leistungsphase 8. Auf die Überwachung der Bauleistung entfallen 31 Prozent unseres Gesamthonorars. Ein Drittel unserer Arbeit besteht also allein aus der Überwachung der Bautätigkeiten. Im Falle des GU entstehen diese Kosten vordergründig nicht. Intern fallen sie jedoch auch für den GU an, da auch er die Arbeit seiner Fremdfirmen überprüfen muss. Die Frage, die sich jedoch nun für Sie als Auftraggeber stellt, lautet: Wer überwacht den GU? Und in wessen Sinne erbringt er die Leistung der Bauüberwachung? Diese Arbeiten erfüllen freie Architekten in Ihrem direkten Mandat. Architekten koordinieren die einzelnen Gewerke und überprüfen, ob diese entsprechend dem Stand der Technik, mit der geforderten Qualität und nach der vereinbarten Planung und Beschreibung bauen. Wir erarbeiten einen Zeitplan und überwachen seine Einhaltung. Wir fordern die Firmen auf, etwaige Mängel zu beseitigen, unterstützen Sie bei der vertragsge- mäßen Abnahme der Leistungen und prüfen die Rechnungen auf ihre fachliche und rechnerische Richtigkeit.

Gerne wird als besonderer Vorteil des „Alles in einer Hand“ die angeblich kürzere Bauzeit herausgestellt. Dazu muss man aber wissen, dass die Bestimmung und Einhaltung der Bauzeit eben nicht von der Unter- nehmereinsatzform sondern von der Planung, der Bauweise, der Personal- und Gerätekapazität sowie deren professioneller Koordination abhängt. Erfahrene Architekten mit Fachkompetenz und Leistungsvermögen werden hierbei jedem seriösen Vergleich mit Schlüsselfertiganbietern standhalten.

Das finanzielle Risiko für Sie als Bauherr ist in der freien Vergabe überschaubarer als bei einer GU-Vergabe. Sie schließen eine Reihe kleinerer Verträge ab. Somit ist, für den Fall das etwas schief geht, vielleicht nur eines von vielen Gewerken betroffen. Im Falle der Insolvenz eines Bauträgers gerät das ganze Projekt ins Stocken. hinzu kommt, dass im Bauträgergeschäft gelegentlich überzogene Zahlungspläne anzutreffen sind. Sie bergen im Falle einer Insolvenz enorme Gefahren für Sie als Bauherr. Sie bleiben auf einer unfertigen Baustelle sitzen. Obendrein verlieren Sie das gesamte voraus gezahlte Geld. Denn Bauträger sind in der Regel Gesellschaften mit beschränkter Haftung und haften im Insolvenzfall nur mit dem Gesellschaftsvermögen. Ein Vorteil den der GU-Vertrag jedoch bietet, ist die Gewährleistungsbürgschaft über die gesamte Bausumme, alledings nur, wenn diese Sicherheitsleistung vertraglich vereinbart wurde.

Mit der Beauftragung eines Architekten als freiem Berater und Treuhänder haben Sie das wichtigste Prinzip beim Bauen beachtet: Die eindeutige Trennung von Bauplanung und Bauausführung. Was vollmundig formulierte Werbeanzeigen gern als Vorteil verkaufen – die Planung und Ausführung durch einen und denselben Anbieter – kann in der Praxis schnell zum Problem werden. Denn ein Unternehmer, der sowohl plant als auch baut, muss stets die eigene Rendite im Auge behalten. Er arbeitet oft mit festen Vertragspartnern, anstatt Leistungen auszuschreiben. In diesem Fall gibt es keine dritte, unabhängige Instanz, die Qualität und Preise kontrolliert. Hinzu kommen meist Risikoaufschläge, die unabhängig von tatsächlich auftretenden Kosten berechnet werden. Ein Architekt hingegen arbeitet als diese unabhängige „dritte Instanz“. Er sorgt dafür, dass die Qualität stimmt und die Kosten transparent bleiben. Er berät Sie mit seinem ganzen umfangreichen Fachwissen. Er koordiniert und kontrolliert alle am Bau Beteiligten. Dabei können Sie Ihrem Architekten von Anfang an quasi direkt ins Portemonnaie sehen. Denn die Architekten- honorare sind vom Gesetzgeber in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) klar und verbind- lich festgeschrieben. Das heißt, dass alle Architekten auf derselben Honorarbasis arbeiten. Sie bieten ihre Leistung also nicht in einem Preis- sondern einzig und allein in einem Qualitätswettbewerb an.